Του Θωμά Δημόπουλου*
Οι τελευταίοι μήνες είναι αρκετά έντονοι για όλη την ανθρωπότητα. Το θέμα με τον COVID-19 και την πανδημία έχει κάνει τον κάθε ένα από εμάς να αναθεωρήσει τρόπο ζωής αλλά και σκέψης. Περνάμε αρκετό χρόνο σε στενό οικογενειακό περιβάλλον αλλά το πιο σημαντικό είναι ότι περνάμε χρόνο με τον εαυτό μας. Όπως και να έχει, πιστεύω πως όλοι μας πλέον έχουμε την υγεία ως βασική προτεραιότητα.
Συμπωματικά και ενώ μελετούσα τα τελευταία νέα της ακαδημαϊκής κοινότητας στο χώρο των ακινήτων, παρατήρησα πως μόνο το τελευταίο τρίμηνο, στην επιστημονική βιβλιοθήκη scopus έχουν καταγραφεί πάνω από 40,000 νέες επιστημονικές δημοσιεύσεις γύρω από το θέμα της πανδημίας και του ζόρικου αυτού ιού. Θεωρώ λοιπόν πως είναι απλά θέμα χρόνου μέχρι να βρεθεί η λύση, αν δεν έχει βρεθεί ήδη δηλαδή και αναμένουμε την υλοποίηση – παραγωγή της θεραπείας / εμβολίου.
Μετά την υγεία λοιπόν, ο επόμενος πολύ σοβαρός και έντονος προβληματισμός είναι για το θέμα της οικονομίας. Θα γίνω πιο συγκεκριμένος και θα μιλήσω για τα ακίνητα που αποτελούν τον έναν από τους δυο βασικούς πυλώνες της κυπριακής οικονομίας- μαζί με τον τουρισμό-, και είναι εκ φύσεως ετερογενή – δηλαδή δεν ρυθμίζονται από ενιαίους κανόνες, αλλά διαχωρίζονται σε μεγάλο αριθμό υποκατηγοριών ανάλογα με τοποθεσία, είδος, μέγεθος, αξία, ηλικία, χαρακτηριστικά κτλ. Παραθέτω τα εξής λογικά παρακάτω:
- Τουριστικά ακίνητα: Έντονος προβληματισμός, μεγάλος επηρεασμός από το φόβο για μετακινήσεις, σημαντικά προβλήματα για τους ήδη ταλαιπωρημένους αερομεταφορείς και ήδη ξεκινάει ο προγραμματισμός για την επόμενη χρονιά. Ο κλάδος γενικά και όχι μόνο τα ακίνητα- χρειάζεται σημαντική στήριξη.
- Καταστήματα και εμπορικά κέντρα: Κλειστά για αρκετές εβδομάδες. Οι περισσότεροι επαγγελματίες βρήκαν την ευκαιρία να οργανώσουν ιστοσελίδες για τηλεπωλήσεις και παραδόσεις κατ’ οίκον. Οι καταναλωτές, ακόμη και αυτοί που δεν ήταν συνηθισμένοι σε αυτού του είδους τις αγορές, προσαρμόζονται ανάλογα. Ενδεικτικό είναι πως η amazon προέβη σε δεκάδες χιλιάδες προσλήψεις. Τόσο σε ΗΠΑ όσο και σε Ευρώπη, ο συγκεκριμένος τομέας των ακινήτων έχει σημειώσει συρρίκνωση ακριβώς λόγω της ανάπτυξης της τεχνολογίας και της αφομοίωσης της από όλο και μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού. Η εξέλιξη με την πανδημία ίσως επιταχύνει τις εξελίξεις και στην Κύπρο. Τα μεγάλα εμπορικά κέντρα όμως διέπονται από άλλους κανόνες, αφού λόγω των καιρικών συνθηκών στην Κύπρο, είναι ιδανικοί χώροι ειδικά για οικογένειες με μικρά παιδιά.
- Αποθήκες: Από την άλλη, η αύξηση των διαδικτυακών αγορών, θα δημιουργήσει ανάγκες για αποθήκες, logistics και ανάλογη αύξηση της ζήτησης για ακίνητα που εξυπηρετούν τους σκοπούς αυτούς. Μελέτη της CBRE του 2019 αναφέρει πως οι διαδικτυακές συναλλαγές σήμερα είναι μόλις το 15% του συνόλου, ενώ η πρόβλεψη είναι πως το 2030 το ποσοστό θα φτάσει σχεδόν το 40%.
- Γραφεία: Τόσο οι μεγάλοι οργανισμοί όπως οι τράπεζες, οι μεγάλοι ελεγκτικοί οίκοι αλλά και η συντριπτική πλειοψηφία των μικρομεσαίων επιχειρήσεων φαίνεται ότι πολύ γρήγορα και με σύμμαχο την τεχνολογία προσαρμόζονται στις νέες συνθήκες. Γενική διαπίστωση είναι πως με ολιγόλεπτες τηλεδιασκέψεις και ανταλλαγή μηνυμάτων ηλεκτρονικού ταχυδρομείου μπορούν πολύ εύκολα να αντικατασταθούν οι πολύωρες και ατέρμονες πολλές φορές συναντήσεις. Η επόμενη μέρα και εδώ λοιπόν αναμένεται με ενδιαφέρον. Το θετικό είναι πως αυτού του είδους η οργάνωση και η τηλεργασία αναμένεται να αποφορτίσει και μέρος του κυκλοφοριακού φόρτου στις ταλαιπωρημένες μας πόλεις, ενώ θα απαιτούνται και λιγότεροι χώροι στάθμευσης. Μπορεί λοιπόν να διαφαίνεται χαμηλότερη ζήτηση για γραφειακούς χώρους (που υπήρχε έλλειψη ούτως ή άλλως) αλλά λόγω καλύτερων συνθηκών, τα ακίνητα θα είναι πλέον πιο ελκυστικά ενώ σημαντικές ευκαιρίες αναμένεται να παρουσιαστούν για εταιρείες ανάπτυξης που θα επενδύσουν σε έξυπνα κτήρια, στην τεχνολογία και το βιοκλιματικό σχεδιασμό κάτι που ήταν αναμενόμενο αλλά ίσως η υφιστάμενη κρίση δράσει ως καταλύτης προς την κατεύθυνση αυτή. Μεγάλο ερωτηματικό παραμένει ο Δημόσιος τομέας και η προσαρμογή του στις νέες συνθήκες. Μου φαίνεται ονειρικό να γίνονται μεταβιβάσεις ακινήτων ή να εξασφαλίζονται πιστοποιητικά μέσω διαδικτύου. Θέληση υπάρχει, ευκαιρία να παρουσιαστεί και η πολιτική βούληση και θα γίνει αυτό - κι ας είναι με εφαλτήριο την πανδημία.
- Οικιστικά: Ακριβώς το αντίθετο με όλες τις άλλες κατηγορίες. Αναμένεται να υπάρξει αρνητική συσχέτιση με τα άλλα είδη ακινήτων. Δηλαδή αν τελικά μειωθεί η ζήτηση για τις παραπάνω κατηγορίες, θα συμβεί το αντίθετο με τα οικιστικά. Αφού θα περνάμε περισσότερο χρόνο σπίτι, θα πρέπει να αναδιαμορφώσουμε και να ανακαινίσουμε τους υφιστάμενους χώρους και σε κάποιες περιπτώσεις να αναζητήσουμε και μεγαλύτερο ακίνητο ώστε να υπάρχει ξεχωριστό γραφείο ή κήπος κτλ.
Δεύτερη κατοικία / εξοχικό στην ύπαιθρο: Και σε αυτή την κατηγορία θα ανέμενα αύξηση στη ζήτηση, αφού σε περίπτωση έξαρσης ανάλογης πανδημίας στο εγγύς μέλλον, ένα «καταφύγιο» σε υγιέστερο φυσικό περιβάλλον φαίνεται αρκετά ελκυστικό για όλους μας.
Κλείνοντας τη σύντομη αυτή ανάλυση θα αναφερθώ σε ένα ερώτημα το οποίο τον τελευταίο μήνα μου τέθηκε δεκάδες φορές από φοιτητές μου, φίλους, πελάτες και συνεργάτες: «Τί θα γίνει με τις αξίες των ακινήτων; Πόσο θα πέσουν;»
Δεν έχω απάντηση στο ερώτημα αυτό και πιστεύω πως είναι λάθος κάποιος – πόσο μάλλον οι ειδικοί- να εκφράζουν απόψεις σε ποσοστά, λόγω του κινδύνου να προκληθούν στρεβλώσεις στην αγορά. Παραθέτω εδώ το απλό παράδειγμα: αν υποθέσουμε μείωση 10% στις αξίες μιας συγκεκριμένης κατηγορίας ακινήτων δε σημαίνει απολύτως τίποτα, αφού την ίδια χρονική περίοδο, μπορεί ο πληθωρισμός να είναι 20%, οπότε πρακτικά η αξία έχει αυξηθεί, έστω και αν φαίνεται πτώση. Ανάλογα και αύξηση 10% στις αξίες ακινήτων μπορεί να μην είναι καλή αν ο πληθωρισμός για την ίδια περίοδο είναι 15%.
Την προηγούμενη εβδομάδα είδαμε τις προθέσεις των ΗΠΑ να ενισχύσουν την οικονομία τους με 2 τρισεκατομμύρια δολάρια. Θα τυπωθούν δηλαδή χαρτονομίσματα αυτής της αξίας χωρίς πρακτικά να έχει παραχθεί έργο. Επακόλουθο, ο πληθωρισμός να εκτοξευθεί στα ύψη. Οι ΗΠΑ βέβαια έχουν το πλεονέκτημα, το νόμισμά τους να είναι σχεδόν το αποκλειστικό μέσο διεθνών εμπορικών συνδιαλλαγών σε Κίνα, Ρωσία, Εμιράτα και άλλες χώρες, οπότε και ο παραγόμενος πληθωρισμός διαμοιράζεται σε όσες χώρες έχουν απόθεμα σε δολάρια.
Αντίστοιχη κίνηση φαίνεται να είναι σημείο διχασμού στην ευρωζώνη, αφού Ιταλία και Ισπανία που έχουν πληγεί σημαντικά από την πανδημία χρειάζονται ενισχύσεις ρευστού μέσω ευρωομολόγου, ενώ εμπόδιο προς το παρόν φαίνεται να είναι η Γερμανία η οποία πιθανότητα έχει το μεγαλύτερο απόθεμα σε ευρώ και μια τέτοια κίνηση θα είναι επιζήμια.
Προσπαθώντας να αναλύσουμε τα γεγονότα με ψύχραιμη ματιά, θα δούμε πως οι αξίες των ακινήτων ακολουθούν κύκλους. Οι επενδυτές μακροπρόθεσμου επενδυτικού ορίζοντα σε ακίνητα πολύ σπάνια χάνουν. Έχει αποδειχθεί ιστορικά πως τα ακίνητα είναι η καλύτερη (αν όχι η μόνη) ασπίδα σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού, ενώ σε περιόδους χαμηλού πληθωρισμού όπως την τελευταία δεκαετία, δίνουν αρκετά καλές αποδόσεις μέσω ενοικίασης. Συνοψίζοντας, θα έλεγα πως ίσως τα απρόβλεπτα γεγονότα με τον ιό και την πανδημία ίσως απλά μίκρυναν τον υφιστάμενο κύκλο των ακινήτων κατά ένα ίσως και δύο χρόνια.
Για τους καιροσκόπους και όχι τους μακροπρόθεσμου ορίζοντα επενδυτές, θα κλείσω με το απόφθεγμα του Βαρόνου Βίκτωρ Ροθτσάιλντ «όταν δεις αίμα στο δρόμο, είναι καιρός να αγοράσεις», ακόμη και αν το αίμα είναι το δικό σου όπως έχουν προσθέσει μεταγενέστεροι.
*Ο Θωμάς Δημόπουλος είναι Director της AXIA Chartered Surveyors, Lecturer του Real Estate at Neapolis University , International Valuation Standards Council Europe Board Member & Chairman of RICS Cyprus