Του Άγγελου Αγγελοδήμου
Γεμάτη προκλήσεις είναι η περίοδος που διανύουμε όσον αφορά στην αγορά ακινήτων. Από τη μια έχουμε τη δυναμική που φαίνεται να διατηρείται για αγορές ακινήτων, κυρίως στις παράλιες πόλεις τόσο από Κύπριους όσο και από ξένους. Μάλιστα, όπως μας ανέφεραν χαρακτηριστικά παράγοντες της αγοράς, το ενδιαφέρον από ξένους για αγορά ακινήτου φαίνεται να αναζωπυρώνεται για διάφορους λόγους, γεγονός που δίνει ώθηση στην αγορά. Κυρίως το ενδιαφέρον φαίνεται να προέρχεται από Ρώσους αλλά και από Ισραηλινούς.
Από την άλλη η άνοδος των επιτοκίων, η αύξηση των κατασκευαστικών υλικών και ο πληθωρισμός φαίνεται να πλήττουν περισσότερο τους εγχώριους αγοραστές, κάτι που αποτυπώνεται στα στοιχεία που αφορούν στην πρωτεύουσα, όπου παρατηρείται μια κάμψη, καθώς η Λευκωσία κινείται κυρίως από την ντόπια ζήτηση.
Την ίδια ώρα, η αγορά βρίσκεται σε αναμονή όσον αφορά στις εξελίξεις γύρω από ένα ιδιαίτερα σημαντικό θέμα το οποίο ενδεχομένως να καθορίσει σε μεγάλο βαθμό την πορεία της ζήτησης στον κλάδο. Πρόκειται ασφαλώς για το θέμα της επιβολής μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ. Παράγοντες της αγοράς χαρακτηρίζουν ιδιαίτερα σημαντικό το ζήτημα και τονίζουν την ανάγκη λήψης απόφασης από την Πολιτεία στη βάση των υφιστάμενων δεδομένων, όχι τόσο εξαιτίας των πιέσεων από την Ε.Ε., αλλά κυρίως για να τερματιστεί η αβεβαιότητα και να μπορέσουν οι υποψήφιοι αγοραστές να κάνουν τον προγραμματισμό τους.
Οι προκλήσεις, ο πληθωρισμός και οι ξένοι
Ζητήσαμε από τον πρόεδρο του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών Μαρίνο Κυναιγείρου να μας δώσει μια εικόνα της αγοράς σήμερα και να υπογραμμίσει τους βασικούς παράγοντες που επηρεάζουν την πορεία της. Μιλώντας στο Economy Today ο κ. Κυναιγείρου στάθηκε στο ενδιαφέρον που προέρχεται από ξένους αγοραστές και επενδυτές και στη μεγάλη πρόκληση του πληθωρισμού, ο οποίος σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων και των κατασκευαστικών υλικών, ενδεχομένως να στρέψει αρκετούς στο ενοίκιο.
Ειδικότερα, ο κ. Κυναιγείρου σημείωσε πως βλέπουμε να υπάρχει μεγάλη ζήτηση από την εγχώρια αγορά για ετοιμοπαράδοτα και μεταχειρισμένα ακίνητα. Ταυτόχρονα παρατηρούμε ότι η ανάγκη για ιδιοκατοίκηση συντηρείται στην Κύπρο παρά το γεγονός ότι οι εποχές έχουν αλλάξει και οι προτιμήσεις των νέων μας είναι διαφορετικές. Επίσης, υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον από ξένους αγοραστές, το οποίο οφείλεται κυρίως στα κίνητρα που δίνει η κυβέρνηση στο πλαίσιο της στρατηγικής της για προσέλκυση ξένων εταιρειών. Επειδή αυτές οι εταιρείες έρχονται και εγκαθίστανται εδώ μαζί με τους υπαλλήλους τους, υπάρχει ζήτηση αφενός για να στεγάσουν τα γραφεία τους και αφετέρου οι υπάλληλοί τους, οι οποίοι πλέον εργάζονται στην Κύπρο αναζητούν και αυτοί φυσιολογικά στέγη που μπορεί να μην είναι απλώς για ενοικίαση αλλά για απόκτηση.
Ο κ. Κυναιγείρου εκτίμησε πως οι μήνες που έρχονται θα είναι γεμάτοι με προκλήσεις, οι οποίες ενδέχεται να επηρεάσουν τη ζήτηση και κατ’ επέκταση τον ρυθμό ανάπτυξης του τομέα, με αποτέλεσμα να επιβραδύνει. Η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών θα συνεχίσει να πιέζεται λόγω του υψηλού πληθωρισμού και της ανόδου των επιτοκίων και οι επιχειρήσεις ενδεχομένως να αναβάλουν αποφάσεις επενδυτικού χαρακτήρα. Η μεγαλύτερη πρόκληση αυτής της χρονικής περιόδου έχει να κάνει με τον πληθωρισμό και το αυξημένο κόστος των κατασκευαστικών υλικών. Πρόκειται για δύο παράγοντες που επηρεάζουν άμεσα και έμμεσα την αγορά. Η αύξηση των δανειστικών επιτοκίων ανεβάζει σημαντικά το κόστος δανεισμού και συνδυαζόμενη με το κόστος των κατασκευαστικών υλικών, επηρεάζει άμεσα τους σχεδιασμούς όσων σκέφτονται να κτίσουν ή να αγοράσουν σπίτια ή διαμερίσματα. Συνεπώς αναμένουμε περισσότερο κόσμο να στραφεί στη λύση του ενοικίου και έτσι κατ’ επέκταση να δούμε και περισσότερες επενδύσεις από επενδυτές για ακίνητα που θα διατεθούν προς ενοικίαση.
Γενικότερα, οι αρνητικές εξελίξεις με αμερικανικές τράπεζες αλλά και την Credit Suisse σίγουρα εντείνουν τις ήδη υπάρχουσες συνθήκες αβεβαιότητας. Στον ορίζοντα, κατέληξε ο κ. Κυναιγείρου βλέπουμε να βρίσκεται και το θέμα του τελικού χειρισμού του χαμηλού συντελεστή ΦΠΑ 5%, το οποίο έρχεται με τη σειρά του να προστεθεί στις προκλήσεις με τις οποίες είναι αντιμέτωπη η αγορά.
Οι Ισραηλίτες και η ανάγκη απόφασης για ΦΠΑ
Στο Economy Today μίλησε και ο οικονομολόγος Τάσος Γιασεμίδης, ο οποίος στάθηκε ιδιαίτερα στο αυξημένο ενδιαφέρον από ξένους αγοραστές το τελευταίο διάστημα, αλλά και στην ανάγκη να ληφθεί απόφαση στο θέμα του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ. Συγκεκριμένα ο κ. Γιασεμίδης ανέφερε ότι το τελευταίο διάστημα παρατηρείται έντονο ενδιαφέρον από Ισραηλινούς για να αποκτήσουν ακίνητο στην Κύπρο και αυτό μπορεί να δικαιολογηθεί εν μέρει από την αβεβαιότητα που επικρατεί στη χώρα τους. Από εκεί και πέρα υπάρχει ενδιαφέρον από Ρώσους, ωστόσο ένεκα του γεγονότος ότι κάθε λίγο μπαίνουν περιορισμοί, δεν είναι βέβαιο κατά πόσο το ενδιαφέρον αυτό θα διατηρηθεί σε βάθος χρόνου.
Ο κ. Γιασεμίδης στάθηκε ιδιαίτερα στο θέμα του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στα ακίνητα, τονίζοντας ότι θα πρέπει να ληφθεί μια απόφαση ώστε να τερματιστεί η αβεβαιότητα που υπάρχει γύρω από το συγκεκριμένο θέμα. Πιο συγκεκριμένα ο κ. Γιασεμίδης επισημαίνει πως μια σημαντική εκκρεμότητα, η οποία θα πρέπει να λυθεί άμεσα, αφορά στην τροποποίηση της νομοθεσίας για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ. Δεν είναι μόνο η αναγκαιότητα αποφυγής του προστίμου από τις ευρωπαϊκές Αρχές, αλλά και ο τερματισμός της αβεβαιότητας που υπάρχει στον τομέα των ακινήτων, εφόσον ο κάθε αγοραστής-επενδυτής έχει συγκεκριμένο προϋπολογισμό και θα ήθελε να ξέρει ακριβώς το ποσό που θα καταβάλει.
Υπενθυμίζεται ότι, για τον τελευταίο αγοραστή ο ΦΠΑ αποτελεί κόστος. Αν το ακίνητο είναι μεταχειρισμένο τότε καταβάλλονται μόνο μεταβιβαστικά ύψους 3,5% με 4% της αξίας και συνεισφορά 0,4% στον Ισότιμο Φορέα Κατανομής Βαρών. Αυτό, σε συνδυασμό με την αύξηση του κόστους κατασκευής που οδήγησε στην αναστολή κάποιων έργων, έδωσε σημαντική ώθηση στη δευτερογενή αγορά και στις ανακαινίσεις, με αποτέλεσμα να αυξηθούν σημαντικά οι τιμές. Παράλληλα, σημαντικές αυξήσεις παρατηρούνται στα ενοίκια.
Επειδή οι τιμές καθορίζονται διαμέσου των δυνάμεων της αγοράς και της ζήτησης, αν υπάρξουν επιπλέον ακίνητα για αγορά και ενοικίαση, θα υπάρξει μείωση των τιμών. Για παράδειγμα, υπάρχουν πολλά ακίνητα, στα οποία έχει καταβληθεί μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ και μένουν άδεια εφόσον δεν μπορούν να ενοικιαστούν. Θα μπορούσε να δημιουργηθεί/προωθηθεί ένα πλάνο που να επιτρέπει στον αγοραστή να επιστρέφει τη διαφορά από τον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ σε δόσεις, να επιβάλλεται όμως μια αρχική αύξηση και τόκος, ώστε να είναι δίκαιο όσον αφορά τους αγοραστές που κατέβαλαν ΦΠΑ με τον κανονικό συντελεστή από την αρχή.
Έτσι, θα αυξηθεί ο αριθμός των καταλυμάτων που είναι διαθέσιμα για ενοικίαση, ενώ θα αυξηθούν και τα έσοδα του κράτους. Κατ’ αρχάς, θα εισπραχθεί η διαφορά στους συντελεστές του ΦΠΑ και μετά στο ετήσιο εισόδημα του ενοικίου θα εισπράττονται φόροι και εισφορές στο ΓεΣΥ. Όσον αφορά τις ασφαλιστικές δικλίδες για την πληρωμή του ΦΠΑ, το Τμήμα Φορολογίας έχει τη δυνατότητα μέσω νομοθεσίας να εγγράφει επιβάρυνση / μέμο επί του φόρου εισπρακτέου.
Τα επιπλέον έσοδα που δημιουργούνται μπορούν να διοχετευτούν σε ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού μέσω χορηγιών. Μεγάλο στοίχημα της νέας κυβέρνησης είναι η πλήρης μηχανογράφηση των δικαιούχων των κοινωνικών παροχών και η διασύνδεση της βάσης δεδομένων με τις πληροφορίες του Τμήματος Φορολογίας για σκοπούς ελέγχου.
Υπενθυμίζεται ότι χώρες όπως η Ελλάδα χρησιμοποιούν τον ΦΠΑ ως μέσο / κίνητρο για προσέλκυση επενδύσεων. Σημειώνεται ότι αγορές νέων ακινήτων που αφορούν συγκεκριμένη περίοδο απαλλάσσονται από την καταβολή ΦΠΑ (αυτό επιτρέπεται στην Ελλάδα λόγω του όρων που υπάρχουν στη Συνθήκη Προσχώρησης στην Ευρωπαϊκή Ένωση). Στην Κύπρο, μιας και δεν υπάρχει τέτοια ευχέρεια και ο μειωμένος συντελεστής πρέπει να περιοριστεί, ενδεχομένως ο αυξημένος ΦΠΑ να μπορούσε να καταβληθεί σε δόσεις, με τον μηχανισμό που περιγράφεται πιο πάνω.
Οποιεσδήποτε αλλαγές στη νομοθεσία του ΦΠΑ όσον αφορά τον μειωμένο συντελεστή πρέπει να είναι ξεκάθαρες και εύκολες στην εφαρμογή, δηλαδή όσον αφορά την έκταση πρέπει να είναι πολύ συγκεκριμένο τι αποτελεί φορολογητέο εμβαδόν και όσον αφορά την αξία τι ακριβώς συμπεριλαμβάνεται. Οποιαδήποτε σημεία δεν είναι ξεκάθαρα θα δώσουν τη δυνατότητα εκμετάλλευσης, ενώ το Τμήμα Φορολογίας θα επωμιστεί επιπλέον διοικητικό κόστος, ώστε να εξάγει σωστά συμπεράσματα για κάθε υπόθεση.
Είναι επίσης σημαντικό να μη διαταραχθεί η αγορά και η προσαρμογή στα νέα δεδομένα να γίνει με διαχειριστικό τρόπο, λαμβάνοντας φυσικά υπόψη τον στόχο της τροποποίησης που αφορά τον περιορισμό εφαρμογής του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ (τα μελλοντικά έσοδα από τον ΦΠΑ δεν είναι μια απλή πράξη, π.χ. τόση η αξία της συναλλαγής επί 19%, διότι κάποιος που έχει τα κεφάλαια για να αγοράσει ένα ακίνητο που υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ, δεν έχει το ποσό για να καταβάλει τον κανονικό συντελεστή).
Την πρωτιά οι Ρώσοι
Όσον αφορά στους ξένους αγοραστές, ο διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου, Ελίκκος Ηλία, έδωσε προ ημερών ενδεικτικά στοιχεία. Συγκεκριμένα, την πρώτη θέση με διαφορά συνεχίζουν να κατέχουν οι αγοραστές ακινήτων από τη Ρωσία στην κυπριακή αγορά, σύμφωνα με τα στοιχεία του Κτηματολογίου για αγορές και πωλητήρια έγγραφα τους μήνες Ιανουάριο και Φεβρουάριο 2023. Ακολουθούν οι αγοραστές από το Ηνωμένο Βασίλειο και έπονται οι αγοραστές από το Ισραήλ, που προτιμούν κυρίως παραθαλάσσιες πόλεις, χωρίς όμως να περιορίζονται πλέον στη Λάρνακα, όπως παλαιότερα, όπως είπε ο κ. Ηλία.
Συνέχισε λέγοντας ότι στην τέταρτη θέση της λίστας βρίσκονται οι αγοραστές από Ελλάδα, στην πέμπτη από Λίβανο, στην έκτη από Γερμανία, στην έβδομη από Ρουμανία, στην όγδοη από Κίνα, στην ένατη από Ουκρανία, στην δέκατη από Ολλανδία, στη ενδέκατη από Βουλγαρία, στη δωδέκατη από Πολωνία, στη δέκατη τρίτη από Λευκορωσία, στη δέκατη τέταρτη από ΗΠΑ, ενώ έπονται πολλές άλλες χώρες. Ο κ. Ηλία κατέληξε λέγοντας ότι τα στοιχεία αυτά είναι σημαντικά και το Κτηματολόγιο πρέπει να δίνει αυτές τις πληροφορίες στους επιχειρηματίες.
Υπογραμμίζοντας την ανθεκτικότητα του τομέα των ακινήτων στην Κύπρο, παρά τις διαδοχικές διεθνείς κρίσεις, ο κ. Ηλία ανέφερε ότι η χώρα παραμένει ελκυστικός προορισμός για ξένους επενδυτές, καθώς δεν επιβάλλονται φόροι ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο και σημείωσε ότι «οι τιμές των ακινήτων στην Κύπρο είναι πολύ ελκυστικές, κυρίως για το τι προσφέρει η χώρα».
Σημείωσε ότι από πλευράς του Υπουργείου Εσωτερικών, με σκοπό τη βελτίωση της λειτουργίας του Κτηματολογίου, γίνεται προσπάθεια ενίσχυσης της διαφάνειας, προσπάθεια για βελτίωση της ηλεκτρονικής διακυβέρνησης, ενώ αναγνωρίζεται η ανάγκη για μείωση του χρόνου αδειοδοτήσεων, καθώς και της έκδοσης των τίτλων.
Αναφερόμενος σε στοιχεία που αποτυπώνουν την κινητικότητα στον τομέα των ακινήτων, ο κ. Ηλία σημείωσε ότι σχεδόν κάθε χρόνο το Κτηματολόγιο καταχωρεί 20.000 πωλήσεις αξίας άνω των 4 εκ. ευρώ, ενώ κατατίθενται περίπου 12.000 - 13.000 πωλητήρια έγγραφα κάθε χρόνο. Σημείωσε, ακόμα, ότι το 2022 καταχωρήθηκαν 14.489 υποθήκες, αξίας 3,29 εκ. ευρώ, στο Κτηματολόγιο, εξηγώντας ότι «όταν γίνονται σωστά, (οι υποθήκες) συμβάλλουν στην ανάπτυξη της οικονομίας».
Οι τάσεις του 2023
Στους ξένους αγοραστές αλλά και στα σημεία εκείνα που θα διαδραματίσουν ρόλο στην πορεία της αγοράς ακινήτων εντός του 2023 αναφέρθηκε προ ημερών και ο Γιώργος Μουσκίδης, διευθυντής της FOX Smart Estate Agency και πρόεδρος του Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ). Μεταξύ άλλων αναφέρει ότι αξιοσημείωτο στοιχείο, που σίγουρα θα επηρεάσει θετικά την πορεία των ακινήτων, είναι η αύξηση του αριθμού των ξένων αγοραστών. Για παράδειγμα, τον περασμένο Γενάρη αποτελούσαν το 54% του συνόλου των πωλήσεων.
Να αναφέρουμε ότι τον τελευταίο χρόνο είχαμε 30% αύξηση στις πωλήσεις ακινήτων (κατατεθειμένα συμβόλαια στο Κτηματολόγιο) από αλλοδαπούς. Την πρωτιά κατέχει η Λεμεσός και ακολουθεί η Πάφος. Από τις 13.409 πωλήσεις ακινήτων που είχαμε το 2022 (ο πιο ψηλός αριθμός από το 2008), οι 5.928, ποσοστό 44%, αφορούν ξένους αγοραστές. Η σημαντική αύξηση ίσως μας στέλνει ένα μήνυμα, ότι, δηλαδή, οι ξένοι αγοραστές θα έχουν και την τρέχουσα χρονιά μια έντονη παρουσία. Να τονίσουμε ότι, ενώ το 2022 οι ξένοι αγοραστές μοιράζονταν 50% με 50%, σ’ ό,τι αφορά τους εντός και εκτός Ε.Ε., τον περασμένο Γενάρη τρεις στους τέσσερις ήταν εκτός της Ε.Ε.. Αυτή η ανοδική πορεία με τις πωλήσεις ακινήτων σε αλλοδαπούς, σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις, αναμένεται να συνεχιστεί, με τους αλλοδαπούς αγοραστές να διαδραματίζουν πρωταγωνιστικό ρόλο.
Ο κ. Μουσκίδης εκτιμά ότι το 2023 θα παρουσιάσει τις πιο κάτω τάσεις:
• Αυξητικό ενδιαφέρον από ξένους για αγορά και ενοικίαση.
• Αυξητική τάση των τιμών ακινήτων, τόσο των καινούριων όσο και των μεταχειρισμένων.
• Μικρή περαιτέρω αύξηση ή σταθεροποίηση στις τιμές των ενοικίων.
• Λόγω της αύξησης των τιμών, της πιθανής αύξησης του ΦΠΑ και των επιτοκίων θα παρατηρηθεί μια σταθεροποίηση, αν όχι μείωση στο ενδιαφέρον από Κύπριους, για απόκτηση ιδιόκτητης στέγης. Δεν αποκλείεται να παρατηρηθεί πιθανή αύξηση στη ζήτηση μεταχειρισμένων διαμερισμάτων.
• Αυξημένο ενδιαφέρον από επενδυτές, αφού οι αποδόσεις από τα ενοίκια συνεχίζουν να παραμένουν σε ικανοποιητικά επίπεδα.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Σε τιμή ρεκόρ πουλήθηκε διαμέρισμα στην Αθήνα - Ποιος το αγόρασε