Του Άγγελου Αγγελοδήμου
Σε μια αγορά η οποία αλλάζει και εξελίσσεται, η κλιματική αλλαγή έρχεται να διαφοροποιήσει ακόμα περισσότερο τα δεδομένα και τις προτεραιότητες τόσο των επιχειρηματιών όσο και των επενδυτών. Πλέον θα έχει ολοένα και μεγαλύτερη σημασία το πού κτίζεις, αλλά και πώς κτίζεις ένα ακίνητο, καθώς οι παράγοντες αυτοί θα επηρεάζουν και την τιμή του.
Και βέβαια, οι αλλαγές αυτές που επέρχονται, θα επηρεάσουν τόσο τον Δημόσιο όσο και τον Ιδιωτικό τομέα, αφού από τη μια η Κομισιόν θέτει κριτήρια για τα δημόσια κτήρια, τα οποία επιδιώκει να είναι φιλικά προς το περιβάλλον, ενώ τα μεγάλα επενδυτικά fund, οι τράπεζες και οι Ασφαλιστικές Εταιρείες κινούνται επίσης προς την ίδια κατεύθυνση. Επομένως, η πορεία έχει χαραχτεί και επαφίεται στους εμπλεκόμενους και τους επαγγελματίες, κατά πόσο θα την ακολουθήσουν ή θα μείνουν πίσω από τις εξελίξεις.
Ακίνητα φιλικά στο περιβάλλον
Μιλώντας στο Economy Today, ο πρόεδρος του Συνδέσμου Εκτιμητών Ακινήτων, Πόλυς Κουρουσίδης, αναφέρθηκε στην ολοένα και μεγαλύτερη σημασία που αποδίδεται στην ενεργειακή απόδοση των κτηρίων και στο γεγονός ότι από αυτή θα επηρεάζεται στο μέλλον και η τιμή τους. Ειδικότερα, ο κ. Κουρουσίδης σημείωσε ότι ήδη τα Επενδυτικά Ταμεία, όταν θα επενδύσουν σε κάποιο ακίνητο, ελέγχουν κατά πόσο αυτό είναι φιλικό προς το περιβάλλον. Και αυτό δεν είναι κάτι αόριστο, όπως σημειώνει ο κ. Κουρουσίδης αφού υπάρχουν μετρήσιμα κριτήρια. Τα τρία πιο σημαντικά από αυτά, είναι η ενεργειακή απόδοση του κτηρίου, η μείωση των αποβλήτων και η σωστή διαχείριση των υδάτων. Μάλιστα, ο κ. Κουρουσίδης σημειώνει ότι μπορεί μεν το κόστος για την ανέγερση ενός ακινήτου φιλικού προς το περιβάλλον να είναι μεγαλύτερο, ωστόσο η αγορά θα επιβραβεύσει αυτό το ακίνητο με την αύξηση της τιμής του, είτε αφορά σε πώληση είτε σε ενοικίαση. Χαρακτηριστικά, ο κ. Κουρουσίδης ανέφερε ότι σύμφωνα με μελέτη της CBRE, οι τιμές πώλησης ή ενοικίασης των ακινήτων, τα οποία είναι φιλικά προς το περιβάλλον είναι αυξημένες κατά 12-15% σε σχέση με τα υπόλοιπα.
Ο πρόεδρος του Συνδέσμου Εκτιμητών, σημειώνει ότι η ζήτηση για ενεργειακά ακίνητα φιλικά προς το περιβάλλον αφορά τόσο στον Δημόσιο όσο και στον Ιδιωτικό τομέα. Χαρακτηριστικά αναφέρει ότι ήδη η Κομισιόν εξέδωσε οδηγίες ώστε τα δημόσια κυβερνητικά κτήρια να είναι ενεργειακής απόδοσης Α’. Επομένως, είτε θα πρέπει να αναβαθμιστούν τα παλαιότερα κτήρια ή να ανεγερθούν καινούργια που να τηρούν τις νέες προδιαγραφές. Την ίδια ώρα, στον Ιδιωτικό τομέα οι εξελίξεις είναι ανάλογες, αφού τα μεγάλα Επενδυτικά Ταμεία ήδη θέτουν στις προδιαγραφές των ακινήτων που τους ενδιαφέρουν την ενεργειακή τους απόδοση. Οι τράπεζες με τη σειρά τους έχουν ευαισθητοποιηθεί στο συγκεκριμένο κομμάτι και φέρονται διατεθειμένες να δανειοδοτήσουν έργα τα οποία είναι φιλικά προς το περιβάλλον, ενώ ταυτόχρονα εξέδωσαν τα λεγόμενα green loans, τα οποία απευθύνονται σε αναπτύξεις φιλικές προς το περιβάλλον. Αντίστοιχες είναι και οι πολιτικές των Ασφαλιστικών Εταιρειών, όσον αφορά στην τιμολογιακή τους πολιτική κατά την ασφάλιση ενεργειακών ακινήτων. Επομένως, η τάση έχει καθοριστεί και επαφίεται στους επαγγελματίες της αγοράς να λάβουν τα μηνύματα και να ανεγείρουν ακίνητα τα οποία θα είναι φιλικά προς το περιβάλλον. Και μπορεί το κόστος τους να είναι μεγαλύτερο, ωστόσο, η τιμή πώλησης ή ενοικίασής τους θα είναι μεγαλύτερη, ενώ ενδεχομένως να έχουν καλύτερους όρους δανειοδότησης ή και ασφάλισης του ακινήτου.
Πώς αντιμετωπίζουν οι developers την κλιματική αλλαγή;
Όπως γίνεται αντιληπτό, αιτία των προαναφερθέντων είναι η κλιματική αλλαγή, η οποία επηρεάζει πλέον άμεσα τις ζωές μας. Δεν είναι κάτι μακριά από μας, ούτε κάτι που θα ζήσουμε στο μέλλον. Είναι ήδη εδώ και οφείλουμε όλοι να προσαρμοστούμε ώστε να τη αντιμετωπίσουμε κατά το δυνατό πιο αποτελεσματικά. Και μιας και ο λόγος για τους επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, ρωτήσαμε τους developers πώς σκοπεύουν να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα που προτάσσει η κλιματική αλλαγή. Ρωτήσαμε συγκεκριμένα τη Μερσίνα Ισιδώρου, γενική διευθύντρια του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης & Οικοδομών με ποιο τρόπο η κλιματική αλλαγή επηρεάζει την αγορά ακινήτων και κατά πόσο οι επιχειρηματίες άρχισαν να λαμβάνουν υπόψη διαφορετικούς τρόπους ανέγερσης.
Η κ. Ισιδώρου σημειώνει ότι η κλιματική αλλαγή έχει αρχίσει εδώ και καιρό να δημιουργεί νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Όπως ήταν αναμενόμενο, οι εξελίξεις που αφορούν στην ανάγκη προστασίας του περιβάλλοντος, δεν άφησαν ανεπηρέαστο τον κλάδο, ο οποίος βρίσκεται σήμερα ενώπιον μίας σημαντικής πρόκλησης: της μετάβασης του κλάδου Ακινήτων σε μια Πράσινη, Βιώσιμη και Αειφόρο εποχή.
Ήδη παρατηρείται μια στροφή της αγοράς σε «Πράσινες» αναπτύξεις, με μειωμένο αντίκτυπο στο περιβάλλον και με υψηλή ενεργειακή απόδοση. Μια τάση που αναμένεται να ενισχυθεί τα επόμενα χρόνια.
Οι επαγγελματίες του κλάδου, παρακολουθούμε τις εξελίξεις και γνωρίζουμε πως το μέλλον του τομέα των Ακινήτων είναι «Πράσινο». Γι’ αυτό ακριβώς είμαστε έτοιμοι να ακολουθήσουμε αυτό τον δρόμο. H υιοθέτηση διεθνών προτύπων Βιωσιμότητας, όπως είναι το LEED και το BREEAM είναι επιτακτική, χωρίς να είναι ακόμη υποχρεωτική η εφαρμογή τους στην Κύπρο. Την ίδια στιγμή για τις αναπτύξεις, αρκετοί επιχειρηματίες του κλάδου επιλέγουν βιώσιμα και οικολογικά υλικά κατασκευής και ενσωματώνουν Πράσινες Τεχνολογίες, όπως είναι η ηλιακή ενέργεια και τα συστήματα αερισμού, ενώ παράλληλα, προχωρούν σε ανακύκλωση των κατασκευαστικών υλικών.
Οι πρακτικές αυτές, καταδεικνύουν και τη δέσμευσή μας στην Πράσινη Μετάβαση του κλάδου μας και στην υιοθέτηση νέων προσεγγίσεων που καθιστούν τις αναπτύξεις μας βιώσιμες και ανθεκτικές στις μεταβαλλόμενες κλιματικές συνθήκες.
Στο σημείο αυτό ωστόσο, οφείλουμε να επισημάνουμε την ανάγκη για μία ολοκληρωμένη Πράσινη Στρατηγική για τον κλάδο των Ακινήτων στην Κύπρο, προκειμένου να μπορέσουμε να εναρμονιστούμε πλήρως με το Fit for 55 και το πακέτο νομοθετικών προτάσεων που παρουσίασε η Ευρωπαϊκή Επιτροπή τον Ιούλιο του 2021. Η επίτευξη των ευρωπαϊκών στόχων στον τομέα της Ενεργειακής Απόδοσης των Ακινήτων, θα ωφελήσει επίσης τους πολίτες και τις επιχειρήσεις, μειώνοντας σημαντικά τους λογαριασμούς τους για ενέργεια.
Σε αυτή την προσπάθεια ωστόσο, χρειάζεται η συμμετοχή όλων των εμπλεκόμενων μερών. Ο κλάδος των Ακινήτων δεν αποτελείται μόνο από τους επιχειρηματίες ανάπτυξης ακινήτων. Από τους προμηθευτές υλικών που πρέπει επίσης να κάνουν τη δική τους στροφή σε πιο «Πράσινες» λύσεις, στο κράτος και τα κίνητρα που αυτό πρέπει να δώσει προς επίτευξη των στόχων μέχρι τις τράπεζες που θα πρέπει να δουν το θέμα του δανεισμού μέσα από ένα «Πράσινο» φακό, προωθώντας την ανάπτυξη και αγορά από τους πολίτες «Πράσινων» ακινήτων, αυτή πρέπει να είναι μια συλλογική προσπάθεια.
Κλιματικοί κίνδυνοι και τιμές ακινήτων
Οι κλιματικοί κίνδυνοι, αναμένεται να επηρεάσουν και τις τιμές των ακινήτων. Δηλαδή αν ένα ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή η οποία έχει χαρακτηριστεί για παράδειγμα ως υψηλού κινδύνου για πλημμύρες, ενδεχομένως να χάσει από την αξία του. Ζητήσαμε από τον CEO της Ask Wire, Παύλο Λοΐζου, τις εκτιμήσεις του σε σχέση με το πώς επηρεάζει την αγορά ακινήτων η κλιματική αλλαγή. Τόσο σε σχέση με τις τιμές και την αξία ενός ακινήτου (αν δηλαδή ένα ακίνητο βρίσκεται για παράδειγμα σε μια περιοχή η οποία τα επόμενα χρόνια θα κινδυνεύσει με πλημμύρες) όσο και σε σχέση με την παραχώρηση δανείων ή ακόμα και με την ασφάλιση του ακινήτου. Όπως μας ανέφερε, είναι γεγονός πως οι κλιματικοί κίνδυνοι επηρεάζουν ολοένα και περισσότερο τις αποτιμήσεις ακινήτων. Όσο υψηλότεροι οι κίνδυνοι, τόσο πιθανότερο είναι να οδηγήσουν σε πιθανές υποτιμήσεις της αξίας, ειδικά σε περιοχές επιρρεπείς σε φυσικές καταστροφές όπως πλημμύρες και πυρκαγιές.
Για παράδειγμα, η αντίληψη των κινδύνων πλημμύρας και η εφαρμογή της νομοθεσίας περί γνωστοποίησης κινδύνων πλημμύρας μπορεί να επηρεάσει τις τιμές των ακινήτων. Δεν είναι διόλου απίθανο, ακίνητα σε περιοχές υψηλού κινδύνου να είναι υπερτιμημένα, ειδικά αν η νομοθεσία που διέπει τη γνωστοποίηση τέτοιων δεδομένων δεν εφαρμόζεται αυστηρά.
Η κλιματική αλλαγή επηρεάζει τόσο το τραπεζικό όσο και το ασφαλιστικό τοπίο. Προφανώς τα κριτήρια για παραχώρηση δανείου με υποθήκη ακίνητο σε επιρρεπή περιοχή θα είναι αυστηρότερα, αφού η εξασφάλιση της τράπεζας θα έχει χαμηλότερη ρευστότητα – θα είναι πιο δύσκολο να πουληθεί – και θα κινδυνεύει από ζημιές ή ακόμα και να καταστραφεί πλήρως.
Αντίστοιχα, οι Ασφαλιστικές Εταιρείες εισάγουν πλέον ποσοστά ασφάλισης σχετιζόμενα με τους κινδύνους πλημμύρας, αντικατοπτρίζοντας τούς πραγματικούς κινδύνους της τοποθεσίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Γενικότερα, τα ακίνητα που αντιμετωπίζουν μακροπρόθεσμους κλιματικούς κινδύνους ενδέχεται να έχουν αυξημένο κόστος, επηρεάζοντας την οικονομική τους ελκυστικότητα και υψηλότερα ασφάλιστρα. Το αυξημένο ενδιαφέρον των Ασφαλιστικών Εταιρειών είναι κάτι που εντοπίζουμε και στην Ask Wire, αφού όλο και περισσότερες Ασφαλιστικές Εταιρείες επιζητούν εξειδικευμένη βοήθεια και δεδομένα για την αξιολόγηση τέτοιου είδους κινδύνων και τη στρατηγική που πρέπει να ακολουθήσουν.
Η στάση των καταναλωτών
Ρωτήσαμε τον κ. Λοΐζου ποια είναι η στάση των καταναλωτών έναντι του συγκεκριμένου θέματος; Λαμβάνουν υπόψη τον συγκεκριμένο παράγοντα κατά την επιλογή ενός ακινήτου, καθώς επίσης και τις πολιτικές ESG που ενδεχομένως ακολουθεί μια εταιρεία; Όπως μας είπε, οι καταναλωτές συνειδητοποιούν όλο και περισσότερο τους κλιματικούς κινδύνους και λαμβάνουν υπόψη αυτούς τους παράγοντες κατά την επιλογή ακινήτων. Κυρίως επειδή πλέον βιώνουμε όλο και περισσότερα ακραία καιρικά φαινόμενα τα οποία δεν φαντάζουν πλέον τόσο μακρινά και εξωτικά. Ωστόσο, απέχουμε ακόμα πολύ από το να πούμε ότι η κλιματική αλλαγή είναι πολύ ψηλά στη λίστα των κριτηρίων ενός αγοραστή ακινήτων στην Κύπρο.
Συνήθως η αξιολόγηση των περιβαλλοντικών κριτηρίων σχετίζεται με το μελλοντικό οικονομικό κόστος που μπορεί να έχουν και όχι τόσο με τον περιβαλλοντικό τους αντίκτυπο αυτό καθαυτό. Σημειώνεται όμως ότι οι κανονισμοί και οι νομοθεσίες σε ευρωπαϊκό επίπεδο θα επηρεάσουν την αγορά ακινήτων, ειδικά τα ακίνητα με χαμηλό πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, κάτι το οποίο θα «αντιληφθούμε» στην Κύπρο τα επόμενα 2-5 χρόνια όταν αλλάξουν οι όροι δανειοδότησης, αυξηθούν οι φόροι, κ.τλ. για τέτοια ακίνητα. Αν και η σύνδεση μεταξύ της τιμής ενός ακινήτου και της βαθμολογίας ενεργειακής του απόδοσης δεν είναι τόσο απλή, τα συνολικά στοιχεία μιας μελέτης του πανεπιστημίου του Cambridge για την κτηματαγορά στο Ηνωμένο Βασίλειο υποστηρίζουν μια θετική συσχέτιση. Συγκεκριμένα, τα ακίνητα με βαθμολογία Α ή Β, έχουν 14% υψηλότερη τιμή σε σύγκριση προς τα λιγότερο ενεργειακά αποδοτικά σπίτια.
Η προσαρμογή των εταιρειών
Πώς προσαρμόζονται οι εταιρείες σε αυτές τις εξελίξεις, ήταν η επόμενη ερώτηση προς τον κ. Λοΐζου. Επιλέγουν πιο προσεκτικά τις περιοχές ανάπτυξης καθώς και τον τρόπο ανέγερσης ενός ακινήτου; Θεωρώ, ανέφερε, πως οι επαγγελματίες ανάπτυξης ακινήτων εστιάζουν όλο και περισσότερο στην κλιματική ανθεκτικότητα με ενέργειες, όπως η μείωση των εκπομπών άνθρακα, η ενσωμάτωση βιώσιμων υλικών και τεχνολογίας για διαχείριση των κατοικιών και η μείωση της κατανάλωσης ενέργειας. Θέλω να ελπίζω πως δεν πρόκειται να δούμε άλλες αναπτύξεις στην Κύπρο, όπως αυτές που έγιναν πριν κάποια χρόνια στο Πισσούρι, τις οποίες ακόμα πληρώνουν οι τωρινοί ιδιοκτήτες τους. Επίσης, δεν είναι τυχαίο που οι περισσότεροι από εμάς αρχίζουμε να αναβαθμίζουμε ενεργειακά τα ακίνητά μας για να μη βρεθούμε προ εκπλήξεως όταν φανεί η διαφορά στις τιμές και στον όγκο ζήτησης μεταξύ ενεργοβόρων ακινήτων και αυτών με υψηλή ενεργειακή απόδοση.
Οι κανόνες γνωστοποίησης που σχετίζονται με το κλίμα τονίζουν την αaaaaaaaaaaνάγκη για τις εταιρείες ακινήτων να αποκαλύπτουν σημαντικούς κλιματικούς κινδύνους και να προσαρμόζουν τις στρατηγικές τους ανάλογα. Αυτό περιλαμβάνει την εστίαση στη μείωση των εκπομπών και την ενίσχυση της φυσικής ανθεκτικότητας έναντι των κλιματικών κινδύνων. Επιπρόσθετα, τα κριτήρια ESG και πιο πρόσφατα ο ευρωπαϊκός κανονισμός για το EU Taxonomy έχουν ολοένα και μεγαλύτερη επίδραση στις επενδυτικές αποφάσεις στον τομέα των Ακινήτων, με αυξανόμενη έμφαση στις φιλικές προς το περιβάλλον και βιώσιμες πρακτικές δόμησης.
Διαβάστε επίσης: SEA Europe: Τα «πράσινα» πλοία του αύριο πρέπει να είναι ευρωπαϊκά