Του Μιχάλη Οικονομίδη
Δικηγόρος – Νοµικός Σύµβουλος / CEO της δικηγορικής εταιρείας Chambersfield Economides Kranos
Η ισχύουσα νοµοθεσία που αφορά τους ιδιοκτήτες ακινήτων, περιέχει πολυάριθµες διαδικασίες που καλείται να ακολουθήσει ο ιδιοκτήτης για την ανάκτηση των οφειλόµενων ενοικίων/ή υποστατικού.
Υποθέσεις που αφορούν διαφορές µεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων και ενοικιαστών, συνήθως, διαρκούν από τρεις µήνες έως και τέσσερα χρόνια. Αρκετές είναι οι φορές, που η διάρκεια των υποθέσεων είναι επιβλαβής προς τα συµφέροντα των ιδιοκτητών ακινήτων.
Η µη καταβολή των οφειλόµενων ενοικίων, πρώτιστα έχει επίπτωση στον ιδιοκτήτη, αλλά εν συνεχεία και στον τοµέα της οικονοµίας, λόγω της µείωσης της αγοραστικής του δύναµης. Αρκετές είναι οι περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες ακινήτων διαπραγµατεύονται µε τις τράπεζες, γιατί τα εν λόγω ακίνητα είναι υποθηκευµένα και τα µηνιαία ενοίκια καταβάλλονται έναντι των δανείων τους.
Ταυτόχρονα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν υποχρεώσεις προς τους ενοικιαστές. Συνεπώς, οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν επιτρέπεται να έχουν πρόσβαση στα ακίνητα, δίχως τη γραπτή άδεια ή συγκατάθεση των ενοικιαστών ή χωρίς την απαιτούµενη εξασφάλιση αδείας από το Δικαστήριο. Η παρούσα νοµοθεσία προστατεύει τους ενοικιαστές, παρέχοντας αρκετές ασφαλιστικές δικλίδες, νοουµένου ότι τηρούν τις υποχρεώσεις τους, βάσει των ενοικιαστηρίων εγγράφων.
Ενοικιαστήριο έγγραφο
Με γνώµονα τη σωρεία προβληµάτων που αντιµετωπίζουµε καθηµερινά στον τοµέα των ενοικιάσεων, η ορθή πρακτική που διασφαλίζει τα δικαιώµατα των ιδιοκτητών ακινήτων και ενοικιαστών, προϋποθέτει την ετοιµασία ενός ορθά δοµηµένου ενοικιαστηρίου εγγράφου.
Ένα ορθά δοµηµένο ενοικιαστήριο έγγραφο καλύπτει όλα τα πιθανά σενάρια που ενδέχεται να προκύψουν µελλοντικά, περιέχει τις απαραίτητες εξασφαλίσεις µέσω εγγυήσεων ή άλλων προνοιών και αναφέρει τις υποχρεώσεις και τα δικαιώµατα των ιδιοκτητών ακινήτων και ενοικιαστών. Παράλληλα, είναι σηµαντικό να αναφέρουµε ότι τα ενοικιαστήρια έγγραφα εταιρειών χρήζουν δέουσας προσοχής και πρέπει να φέρουν τις απαραίτητες προσωπικές εγγυήσεις φυσικών προσώπων προς αποφυγή µελλοντικών προβληµάτων που µπορεί να προκύψουν, σε ενδεχόµενη δικαστική διαµάχη.
Τροποποίηση ισχύουσας νομοθεσίας
Προσωπικά προτείνω ότι η υφιστάµενη, ισχύουσα Νοµοθεσία και οι Κανονισµοί της Κυπριακής Δηµοκρατίας στον τοµέα των ενοικιάσεων χρειάζονται τροποποίηση, υιοθετώντας µεταξύ άλλων τα πιο κάτω σηµεία:
• Υιοθέτηση κοινής νοµοθεσίας και διαδικασιών για όλα τα ακίνητα, κάλυψη όλων των ειδών ενοικιάσεων, για όλες τις περιοχές της Κυπριακής ∆ηµοκρατίας. Η ισχύουσα νοµοθεσία, λαµβάνοντας υπ’ όψιν την περιοχή ή την ηµεροµηνία ανέγερσης του υποστατικού καθορίζει την επιλογή του Πολιτικού ∆ικαστηρίου ή ∆ικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως. Η εφαρµογή νέων νοµοθεσιών και κανονισµών µπορεί να απλοποιήσει αυτήν τη διαδικασία, ώστε η εφαρµογή να είναι εύκολη, ξεκάθαρη, αποδοτική και σύντοµη για την εκδίκαση των υποθέσεων. Έτσι, προτείνω όλες οι υποθέσεις να εκδικάζονται στα Επαρχιακά Δικαστήρια λόγω του µεγαλύτερου αριθµού διορισµένων δικαστών, σε σχέση µε τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεως.
• Παύση του όρου "θέσµιος" ενοικιαστής. "Θέσµιος" Ενοικιαστής καλείται ο Ενοικιαστής, ο οποίος µετά τη λήξη και/ή τερµατισµό του ενοικιαστηρίου εγγράφου, παραµένει στο υποστατικό, διατηρώντας τα ίδια δικαιώµατα και υποχρεώσεις, όπως προκύπτουν από το ενοικιαστήριο έγγραφο. Αυτό που εισηγούµαι είναι µετά τον τερµατισµό του ενοικιαστηρίου εγγράφου, να υπογράφεται εκ νέου ανανέωση των ενοικιαστηρίων εγγράφων.
• Συντόµευση και απλοποίηση των δικαστικών διαδικασιών. Οι υφιστάµενες διαδικασίες ορίζουν ότι ακόµη και αν εκδοθεί απόφαση του Δικαστηρίου, ο ιδιοκτήτης πρέπει να προχωρήσει σε επιπρόσθετες διαδικασίες, για να ανακτήσει την κατοχή του υποστατικού του και να εισπράξει τα οφειλόµενα ενοίκια. Προτείνω την εφαρµογή µιας κοινής διαδικασίας στο ∆ικαστήριο, όπου µε την απόδειξη του οφειλόµενου ποσού και/ή άλλων παραβάσεων της συµφωνίας, άµεσα να εκδικάζεται η υπόθεση εντός των επόµενων έξι µηνών. Σε περίπτωση αµφισβήτησης του οφειλόµενου ποσού, θα πρέπει να υπάρχει ταχεία εκδίκαση σε πλαίσιο σύντοµο ή/και ένορκων δηλώσεων που δεν θα υπερβαίνει τον ένα µήνα.
Εν κατακλείδι, προσωπικά πιστεύω ότι είναι ορθό να προχωρήσουµε σε αναδιοργάνωση του πλαισίου των Νόµων και Κανονισµών που αφορούν στις ενοικιάσεις, προς απλοποίηση των διαδικασιών και προστασίας ιδιοκτητών ακινήτων, αλλά και ενοικιαστών.