Της Βάσιας Καττή
Τα νέα στεγαστικά σχέδια της Κυβέρνησης «είναι ιδιαίτερα σημαντικά και θα προσφέρουν βραχυπρόθεσμη στήριξη σε ορισμένους πολίτες. Ωστόσο, δεν επιλύουν το μακροπρόθεσμο ζήτημα της εξεύρεσης προσιτής στέγασης για την πλειοψηφία των πολιτών», δηλώνει ο Πρόεδρος του Συνδέσμου Εκτιμητών Ακινήτων, κ. Πόλυς Κουρουσίδης. Μιλώντας στο Economy Today, ο κ. Κουρουσίδης εξηγεί ότι αυτό απαιτεί μία πιο ολοκληρωμένη και στρατηγική προσέγγιση, με έμφαση σε βιώσιμες λύσεις που θα καλύψουν τις αυξανόμενες ανάγκες της κοινωνίας.
Τα νέα στεγαστικά
Ας πάρουμε όμως τα πράγματα από την αρχή. Τέλη Οκτωβρίου, ο Υπουργός Εσωτερικών, κ. Κωνσταντίνος Ιωάννου, παρουσίασε δύο νέες πρωτοβουλίες της κυβέρνησης, οι οποίες εντάσσονται στο πλαίσιο της ολοκληρωμένης στεγαστικής πολιτικής «ΣτεγάΖΩ το μέλλον μου». Οι πρωτοβουλίες αυτές περιλαμβάνουν το Σχέδιο «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω» και ένα Στεγαστικό Σχέδιο οικονομικής βοήθειας για νέους και νεαρά ζευγάρια έως 41 ετών και όπως σημείωσε ο Υπουργός, στοχεύουν στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος και της ακρίβειας.
Ενίσχυση των νέων
Ο κ. Ιωάννου τόνισε ότι ιδιαίτερη προσοχή δίνεται στους νέους και τις νεαρές οικογένειες, με στόχο την υποστήριξή τους στην κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών. Στο πλαίσιο αυτό, έχει εκπονηθεί το Στεγαστικό Σχέδιο παραχώρησης οικονομικής βοήθειας σε νέους ή και νεαρά ζευγάρια μέχρι 41 ετών, το οποίο προσφέρει εφάπαξ χορηγία από €20.000 έως €50.000 σε νέους μέχρι 41 ετών, με συνολικό αριθμό δικαιούχων 400, στη βάση εισοδηματικών κριτηρίων και σύνθεσης της οικογένειας. Οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να υποβάλουν αιτήσεις μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας από 15 Νοεμβρίου έως 31 Δεκεμβρίου 2024, με σκοπό την κάλυψη μέρους του κόστους ανέγερσης ή αγοράς ιδιόκτητης κατοικίας. (βλ. Γράφημα 1)
Σύμφωνα με το Υπουργείο Εσωτερικών, το εν λόγω σχέδιο στοχεύει να ενισχύσει την αγοραστική δυνατότητα των νέων για την απόκτηση πρώτης κατοικίας. Είναι αρκετό, όμως, για να καλύψει τις πραγματικές ανάγκες των νέων, ιδιαίτερα σε μια εποχή που η αγορά ακινήτων παρουσιάζει συνεχείς αυξήσεις; «Κάθε μέτρο ή σχέδιο που υποστηρίζει μικρές ή μεγάλες κοινωνικές ομάδες είναι καλοδεχούμενο», απαντά ο κ. Κουρουσίδης και συνεχίζει: «Παράλληλα, όμως, θέλω να υπογραμμίσω κάτι που έχω τονίσει επανειλημμένα δημόσια. Η στεγαστική πολιτική του κράτους οφείλει να διαχωρίζεται από την κοινωνική πολιτική. Οι νέοι μας, δυστυχώς, εξαιτίας της γενικότερης αύξησης του κόστους ζωής και της ταυτόχρονης ανόδου του κόστους απόκτησης στέγης, όχι μόνο δυσκολεύονται να αγοράσουν, αλλά ακόμα και να ενοικιάσουν κατοικία».
Να ενισχυθεί η χορηγία για άτομα με αναπηρία
Το στεγαστικό σχέδιο χορηγιών είναι, αναμφισβήτητα, πολύ σημαντικό, λέει ο κ. Κουρουσίδης και θα παρέχει μέγιστη βοήθεια σε 400 δικαιούχους. «Ωστόσο, δεν αποτελεί λύση στο συνολικό πρόβλημα της στέγασης. Κάθε οικονομική ενίσχυση που στοχεύει σε πραγματικές ανάγκες είναι απαραίτητη. Είναι πολύ πιο δίκαιο να επιδοτείς άτομα που έχουν ανάγκη, παρά να επιδοτείς αγορές σε συγκεκριμένες περιοχές». Σύμφωνα με τον Πρόεδρο του Συνδέσμου Εκτιμητών Ακινήτων, αυτό που πρέπει να ενισχυθεί περαιτέρω είναι η χορηγία προς άτομα με αναπηρία. «Το αυξημένο ποσό των €10.000, αν και σημαντικό, θεωρώ ότι δεν είναι αρκετό. Θα πρέπει να αυξηθεί σημαντικά ώστε να ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες αυτών των ατόμων».
Εφαρμογή Σχεδίου «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω»
Το Σχέδιο «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω» στοχεύει στην αξιοποίηση των αδρανών κατοικιών, προσφέροντας χορηγίες από €15.000 έως €35.000 στους ιδιοκτήτες για εργασίες ανακαίνισης. Οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να διαθέσουν τις ανακαινισμένες κατοικίες σε προσιτό ενοίκιο για τέσσερα χρόνια, με ενοίκιο μειωμένο κατά 30% σε σχέση με την αγορά. Οι αιτήσεις θα ξεκινούν από τις 15 Νοεμβρίου για τους ιδιοκτήτες και από τις 15 Ιανουαρίου 2025 για τους ενοικιαστές, οι οποίοι θα πρέπει να πληρούν συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια. (βλ. Γράφημα 2)
«Αυτό το σχέδιο αποτέλεσε και δική μας πρόταση ως Σύνδεσμος Εκτιμητών Κύπρου», λέει ο κ. Κουρουσίδης. «Στις πόλεις μας υπάρχουν αρκετά αδρανή υποστατικά που παρέμεναν ανεκμετάλλευτα, με έναν από τους κύριους λόγους να είναι το υψηλό κόστος ανακαίνισης. Θεωρώ πως το συγκεκριμένο σχέδιο θα συμβάλει, αφενός, στην ενίσχυση των ιδιοκτητών ώστε να ανακαινίσουν τα ακίνητά τους και να τα διαθέσουν προς ενοικίαση και αφετέρου, στη στήριξη ατόμων που θα μπορούν να ενοικιάζουν σε χαμηλότερο μίσθωμα, μειωμένο κατά 30% από την αγοραία αξία που καθορίζεται από το Τμήμα Κτηματολογίου».
«Το παρόν σχέδιο, όπως και το Στεγαστικό Σχέδιο Χορηγιών για Νεαρά Ζευγάρια και Νέους έως 41 ετών, είναι ιδιαίτερα σημαντικά και θα προσφέρουν βραχυπρόθεσμη στήριξη σε ορισμένους πολίτες. Ωστόσο, δεν επιλύουν το μακροπρόθεσμο ζήτημα της εξεύρεσης προσιτής στέγασης για την πλειοψηφία των πολιτών. Αυτό απαιτεί μία πιο ολοκληρωμένη και στρατηγική προσέγγιση, με έμφαση σε βιώσιμες λύσεις που θα καλύψουν τις αυξανόμενες ανάγκες της κοινωνίας».
Απαιτείται στρατηγικός σχεδιασμός
Σε δηλώσεις του στα Μέσα Ενημέρωσης, ο κ. Κουρουσίδης έχει αναφέρει ότι οι εφάπαξ χορηγίες είναι μεν σημαντικές, αλλά δεν λύνουν το πρόβλημα. Ερωτηθείς ποια είναι η βασική του ανησυχία και ποιοι παράγοντες καθιστούν τα σχέδια αυτά ανεπαρκή για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος στην Κύπρο, απαντά: «Στην παρούσα περίοδο, λόγω της γενικότερης αύξησης του κόστους ζωής, η πλειοψηφία των νέων αλλά και ένα μεγάλο μέρος της μεσαίας τάξης δυσκολεύεται να αντεπεξέλθει στις βασικές οικονομικές απαιτήσεις. Το κόστος στέγασης δεν θα έπρεπε να υπερβαίνει το 40% του μεικτού εισοδήματος ενός νοικοκυριού. Δυστυχώς, στη χώρα μας, το κόστος αυτό ξεπερνά κατά πολύ το αποδεκτό όριο. Το κόστος στέγασης περιλαμβάνει το ενοίκιο ή τη δόση στεγαστικού δανείου, τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, καθώς και τα κοινόχρηστα. Με τη συνεχή αύξηση των ενοικίων, των επιτοκίων και του κόστους ενέργειας, το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών συχνά υπολείπεται σημαντικά του 60%».
Σε πολλές περιπτώσεις, οι συμπολίτες μας εργάζονται αποκλειστικά για να καλύψουν το κόστος στέγασης, επισημαίνει ο κ. Κουρουσίδης. «Καθίσταται σαφές ότι το πρόβλημα της στέγασης επηρεάζει ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού και δεν περιορίζεται μόνο σε κάποιες ευάλωτες ομάδες, από τις οποίες μόνο μια μικρή μερίδα μπορεί να αξιοποιήσει τα τρέχοντα σχέδια. Ως εκ τούτου, απαιτείται στρατηγικός σχεδιασμός και η υιοθέτηση καινοτόμων λύσεων, που θα αντιμετωπίσουν το πρόβλημα στέγασης οριστικά και με βιώσιμο τρόπο».
Κρατική γη και ιδιωτικό κεφάλαιο
Ο κ. Κουρουσίδης έχει προτείνει τη δημιουργία Δημόσιων-Ιδιωτικών Συνεργασιών (Public-Private Partnerships, PPPs) για μία αποτελεσματικότερη λύση στο στεγαστικό πρόβλημα. Πώς λειτουργούν, όμως, αυτές οι συνεργασίες και ποια είναι τα οφέλη για το κράτος, τους ιδιώτες επενδυτές και τους πολίτες; Μας απαντά: «Αυτή η πρόταση εντάσσεται στη γενικότερη προσέγγιση που ανέφερα προηγουμένως, δηλαδή την ανάγκη για στρατηγικό σχεδιασμό με στόχο την ανέγερση μεγάλου αριθμού διαμερισμάτων και μικρών κατοικιών, που θα προσφέρουν προσιτή στέγαση μέσω ενοικίασης ή και ενοικιαγοράς. Οι Δημόσιες-Ιδιωτικές Συνεργασίες μπορούν να διαδραματίσουν καθοριστικό ρόλο στη στεγαστική πολιτική, παρέχοντας βιώσιμες λύσεις για την κάλυψη των αναγκών σε προσιτή στέγη και υποδομές».
«Η πρότασή μου, η οποία θα παρουσιαστεί ολοκληρωμένη και κοστολογημένη σε μεταγενέστερο στάδιο, αφορά τη συνεργασία του κράτους μέσω της ενοικίασης ή και της παραχώρησης γης, με στόχο την ανέγερση μικρών, σύγχρονων γειτονιών. Αυτές οι γειτονιές θα είναι εξοπλισμένες με πάρκα, σχολεία και φιλικές προς το περιβάλλον υποδομές, χρηματοδοτούμενες από ιδιωτικά κεφάλαια, ασφαλιστικά ταμεία και επενδυτές. Οι επενδυτές, που θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν και το κράτος, για παράδειγμα μέσω του Ταμείου Κοινωνικών Ασφαλίσεων, θα λαμβάνουν απόδοση επί της επένδυσής τους. Παράλληλα, το κράτος, στο πλαίσιο της κοινωνικής του προσφοράς, δεν θα απαιτεί οικονομικό αντάλλαγμα για τη γη που παραχωρεί».
Με αυτόν τον τρόπο, σημειώνει ο κ. Κουρουσίδης, επιτυγχάνονται δύο σημαντικοί στόχοι: αφενός προσφέρεται προσιτή στέγαση για τους πολίτες και αφετέρου αναβαθμίζονται υποβαθμισμένες περιοχές, μετατρέποντάς τες σε σύγχρονες, βιώσιμες πόλεις.
Προκλήσεις και εμπόδια
Όσο για το ποιες είναι οι βασικές προκλήσεις και τα εμπόδια που πρέπει να ξεπεραστούν για να γίνει αυτή η πρόταση πραγματικότητα, ο κ. Κουρουσίδης σημειώνει ότι το κύριο πρόβλημα, όπως συμβαίνει συχνά, είναι η γραφειοκρατία. «Είναι προφανές ότι για την παραχώρηση κρατικής γης απαιτούνται αποφάσεις από πολλά τμήματα και υπουργεία, γεγονός που επιβραδύνει τη διαδικασία. Επιπλέον, είναι αναγκαία η τροποποίηση των κανονισμών διάθεσης κρατικής γης από το Υπουργικό Συμβούλιο, ώστε να συμπεριληφθεί σαφώς αυτός ο σκοπός στους επιτρεπόμενους λόγους παραχώρησης».
«Για την υπέρβαση αυτών των γραφειοκρατικών εμποδίων, κρίνεται απαραίτητη η δημιουργία μιας ειδικής ad hoc επιτροπής, αποτελούμενης από τα συναρμόδια τμήματα. Η επιτροπή αυτή θα πρέπει να διαθέτει την αρμοδιότητα και την ευελιξία να λαμβάνει άμεσα και αποτελεσματικά αποφάσεις, διασφαλίζοντας την ταχύτητα και τη διαφάνεια στη διαδικασία».
Τα μαθήματα από Τορόντο, Χονγκ Κονγκ και Καλιφόρνια
Το μοντέλο των PPPs δεν είναι κάτι που αναμένεται να εφαρμοστεί για πρώτη φορά στην Κύπρο. Έχει ήδη εφαρμοστεί με αξιοσημείωτη επιτυχία σε πολλές χώρες. Ενδεικτικά παραδείγματα περιλαμβάνουν το Regent Park Revitalization Project στο Τορόντο, το Home Ownership Scheme στο Χονγκ Κονγκ και το Project Homekey στην Καλιφόρνια.
Regent Park Revitalization Project
Τορόντο, Καναδάς
Το συγκεκριμένο έργο αναμόρφωσε μια υποβαθμισμένη περιοχή κοινωνικής στέγασης, μετατρέποντάς την σε μια σύγχρονη, βιώσιμη και μεικτή κοινότητα, λέει ο κ. Κουρουσίδης. «Η πρωτοβουλία αυτή περιλάμβανε την ανάπτυξη ενός ολοκληρωμένου αστικού σχεδιασμού, ο οποίος συνδύαζε κατοικίες, υποδομές και κοινόχρηστους χώρους, με στόχο τη βελτίωση της ποιότητας ζωής για όλους τους κατοίκους. Συγκεκριμένα, δημιουργήθηκαν περισσότερες από 2.000 μονάδες στέγασης, συμπεριλαμβανομένων τόσο οικονομικά προσιτών όσο και εμπορικά διαθέσιμων κατοικιών, καλύπτοντας τις ανάγκες διαφορετικών κοινωνικών και εισοδηματικών ομάδων.
Επιπρόσθετα, το έργο ενσωμάτωσε υποδομές όπως πάρκα, σχολεία, κοινοτικά κέντρα και εμπορικά καταστήματα, συμβάλλοντας στην οικονομική ανάπτυξη και την κοινωνική συνοχή της περιοχής. Η συνεργασία δημόσιου και ιδιωτικού τομέα αποτέλεσε το κλειδί για την επιτυχία του εγχειρήματος, εξασφαλίζοντας τη χρηματοδότηση, τη διαχείριση πόρων και τη βιωσιμότητα του έργου μακροπρόθεσμα.
Το Regent Park Revitalization Project αναγνωρίζεται ως πρότυπο παράδειγμα αναβάθμισης αστικών περιοχών, καθώς πέτυχε να μεταμορφώσει μια κοινωνικά και οικονομικά υποβαθμισμένη περιοχή σε μια ακμάζουσα κοινότητα, αναδεικνύοντας τα πολλαπλά οφέλη των Δημόσιων-Ιδιωτικών Συνεργασιών».
Home Ownership Scheme
Χονγκ Κονγκ, Κίνα
«Στο Χονγκ Κονγκ, το πρόγραμμα Home Ownership Scheme αποτελεί ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα Δημόσιων-Ιδιωτικών Συνεργασιών (PPPs). Μέσω του προγράμματος αυτού, παραχωρείται δημόσια γη σε ιδιώτες με σκοπό την κατασκευή μεικτών αναπτύξεων, οι οποίες περιλαμβάνουν οικονομικά προσιτές κατοικίες. Το μοντέλο αυτό συνδυάζει την αξιοποίηση δημόσιων πόρων με την εμπειρογνωμοσύνη και τα κεφάλαια του ιδιωτικού τομέα, διασφαλίζοντας την παροχή βιώσιμων λύσεων στέγασης για τις ανάγκες της κοινωνίας».
Project Homekey
Καλιφόρνια, ΗΠΑ
Τέλος, ο κ. Κουρουσίδης δίνει ένα παράδειγμα από την Αμερική. «Ένα ακόμα παράδειγμα αποτελεσματικής συνεργασίας κράτους και ιδιωτών είναι το πρόγραμμα Project Homekey στην Καλιφόρνια. Το συγκεκριμένο πρόγραμμα αποσκοπεί στη μετατροπή κενών κτηρίων σε μόνιμες κατοικίες για άτομα που αντιμετωπίζουν έλλειψη στέγης. Μέσω της συνεργασίας δημόσιων φορέων με ιδιωτικούς επενδυτές, επιτυγχάνεται η άμεση και αποτελεσματική αξιοποίηση υφιστάμενων κτηριακών υποδομών, ενώ παράλληλα καλύπτονται επείγουσες κοινωνικές ανάγκες».
Όπως επισημαίνει ο Πόλυς Κουρουσίδης, αυτά τα παραδείγματα αναδεικνύουν τη δυνατότητα των Δημόσιων-Ιδιωτικών Συνεργασιών να αντιμετωπίζουν τις προκλήσεις στον τομέα της στέγασης, προωθώντας λύσεις που είναι ταυτόχρονα κοινωνικά δίκαιες και οικονομικά βιώσιμες. «Η εφαρμογή ανάλογων μοντέλων στη χώρα μας, προσαρμοσμένων στις τοπικές συνθήκες, θα μπορούσε να συμβάλει ουσιαστικά στην αντιμετώπιση του προβλήματος της προσιτής στέγασης».
Άλλα μέτρα
Ερωτηθείς ποιες άλλες καινοτόμες προσεγγίσεις ή στρατηγικές θα μπορούσαν να εξεταστούν από την κυβέρνηση και τον ιδιωτικό τομέα για να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό πρόβλημα, πέρα από τα υπάρχοντα σχέδια και τα PPPs, ο Πόλυς Κουρουσίδης προτείνει τέσσερα μέτρα. Πρόκειται για μέτρα που θα μπορούσαν να εφαρμοστούν για την ενίσχυση της προσφοράς στέγης και την προσωρινή ανακούφιση του προβλήματος της στέγασης.
Συγκεκριμένα:
1. Φορολογικές εκπτώσεις στους ιδιοκτήτες ακινήτων: Θα μπορούσε να θεσπιστεί ένα σύστημα φορολογικών εκπτώσεων για άτομα που διαθέτουν τα ακίνητά τους προς ενοικίαση, δίνοντας κίνητρα για τη διεύρυνση της αγοράς ενοικίων.
2. Έλεγχος της βραχυπρόθεσμης ενοικίασης: Η αυστηρή ρύθμιση και ο περιορισμός των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων, όπως μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb, θα μπορούσε να αυξήσει τη διαθεσιμότητα ακινήτων για μακροχρόνια ενοικίαση.
3. Δικαίωμα ενοικίασης για ξένους ιδιοκτήτες: Θα μπορούσε να δοθεί το δικαίωμα σε ξένους που έχουν αγοράσει ακίνητα για μόνιμη παραμονή να τα διαθέσουν προς ενοικίαση, υπό την προϋπόθεση της τήρησης προκαθορισμένων και προσυμφωνημένων μισθωμάτων. Αυτή η ρύθμιση θα εξασφάλιζε την προσιτή στέγαση για περισσότερους πολίτες, ενώ παράλληλα θα αξιοποιούσε αδρανή ακίνητα.
4. Έλεγχος των περιοχών αγοράς ακινήτων από ξένους: Μία πρόσθετη ρύθμιση θα μπορούσε να αφορά την τιμή αγοράς ακινήτων από ξένους, ανάλογα με την περιοχή. Για παράδειγμα, το ελάχιστο όριο τιμής για την απόκτηση μόνιμης παραμονής θα μπορούσε να αυξηθεί σε €600.000 στις αστικές περιοχές, ενώ να παραμείνει στις €300.000 για τις αγροτικές και περιαστικές περιοχές. Με αυτόν τον τρόπο θα διασφαλίζονταν ισορροπία και δικαιοσύνη στις αγορές ακινήτων ανά περιοχή.
Η εφαρμογή αυτών των μέτρων θα μπορούσε να αυξήσει άμεσα την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών στην αγορά, με αποτέλεσμα την προσωρινή ανακούφιση του στεγαστικού προβλήματος, σχολιάζει ο κ. Κουρουσίδης. Παρόλα αυτά, όπως τονίζει, είναι σημαντικό να συνοδευτούν από μακροπρόθεσμες στρατηγικές και πολιτικές για τη βιώσιμη διαχείριση του ζητήματος της στέγασης. «Η ισορροπία μεταξύ ρύθμισης και κινήτρων είναι κρίσιμη για την επιτυχία αυτών των μέτρων», καταλήγει.
Διαβάστε επίσης: Ασταμάτητο ράλι για το bitcoin: Έσπασε για 1η φορά το φράγμα των $105.000